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Mediación para evitar (algunos) desahucios

La alarma social que despiertan los desalojos está impulsando propuestas para frenarlos

La mediación entre afectados y entidades, impulsada por el Colegio de Abogados, opción viable

Un desahuciado recoge los enseres en su domicilio en Madrid.
Un desahuciado recoge los enseres en su domicilio en Madrid. REUTERS

Los dramas de miles de personas que están siendo desahuciadas de sus viviendas se han ido colando en la agenda de políticos, expertos y entidades bancarias. Al código de buenas prácticas impulsado por el Gobierno se han sumado otras propuestas que llegan desde distintos frentes: Ayuntamientos, Colegios de Abogados, cooperativas y también desde el sector privado. La mediación va ganando adeptos como una fórmula para evitar, si no todos, algunos desahucios.

El pasado 9 de enero abría las puertas en Terrassa —localidad de 212.000 habitantes de la provincia de Barcelona— la primera Oficina de Intermediación Hipotecaria, un proyecto pionero impulsado por el Ayuntamiento de la localidad (gobernada por el PSC e ICV) junto a su Colegio de Abogados y cuyo objetivo es mediar entre los afectados por las hipotecas y las entidades bancarias, facilitando que lleguen a acuerdos que satisfagan a ambas partes y reducir los desahucios.

El detonante del proyecto, cuenta Miquel Sàmper (decano del Colegio de Abogados de Terrassa), fue constatar que había una familia con dos menores durmiendo en un coche. Y ha sido posible por el empeño de la concejal de Vivienda, Lluisa Melgares (PSC), que tiene la intención de crear un parque público de viviendas con parte de los pisos de las entidades, aquellos que llevan años vacíos.

Parte del éxito de la oficina de Terrassa es que cuenta con fuerte apoyo político

Este viernes, durante una jornada organizada por el Consejo General de la Abogacía Española (CGAE) dedicada a la problemática de los desahucios —Alternativas al desahucio de los deudores hipotecarios—, Sàmper hizo balance de los primeros dos meses y medio de vida de esta joven Oficina de Intermediación Hipotecaria. Desde el 9 de enero y hasta el 22 de marzo, los dos abogados que trabajan en ella atendieron 348 llamadas de teléfono e iniciaron 116 expedientes en distintas etapas del problema: afectados que prevén van a incurrir en impagos, que ya han fallado en alguna cuota o que tienen fecha de desahucio. De los 51 casos que han cerrado, la mayoría (el 68%) ha tenido una resolución positiva: la entidad ha ofrecido una alternativa al usuario (acuerdos de refinanciación, de carencia, dación en pago o suspensión del plazo procesal de lanzamiento).

“Al principio la relación con los bancos era... chocante”, dice Francesc Preixiens, uno de los dos abogados de esta oficina. “Pero poco a poco ha mejorado, están siendo más receptivos y se van consiguiendo cosas. No siempre se llega a soluciones. Si el piso ya está subastado es muy difícil, aunque también lo hemos conseguido en algún caso, e incluso hemos firmado algún alquiler social, aunque por lo general son reacios”. “A muchos de los afectados que se sobreendeudaron nadie les alertó de que estaban haciendo una locura, la banca lo sabe, como sabe que ahora no se puede ir de rositas”, continúa Sàmper. “Así que la acogida no ha sido mala, no les interesa adjudicarse más casas. Se da un escenario social tal que podemos mediar en favor de los necesitados sin ser contrarios a postulados bancarios”, concluye.

El ejemplo de Terrassa en cifras

  • El Ayuntamiento y el Colegio de Abogados de Terrassa pusieron en marcha la Oficina de Intermediación Hipotecaria el pasado 9 de enero.
  • Se rige por los mismos criterios que la justicia gratuita; para acceder, los ingresos no pueden superar el doble del salario mínimo.
  • Hasta el 22 de marzo habían recibido 348 llamadas y abierto 113 expedientes; han encontrado una solución (refinanciación, moratoria, dación en pago o dación en pago con alquiler) para el 68% de los 51 casos que han cerrado.
  • El coste medio de cada caso (resultado de dividir el coste total del servicio por el número de expedientes atendidos) es 166 euros.
  • El importe medio de las hipotecas de los afectados es de 300.000 euros. Y la mayoría son hipotecas recientes.
  • El perfil medio de los afectados corresponde a una pareja de menos de 40 años y con formación media. El 80% son españoles. El 45% está en paro.
  • Solo el 7% de los atendidos cumple los criterios para acogerse al código de buenas prácticas del Gobierno.
  • También se van a poner en marcha oficinas en Girona, Manresa, Granollers, Mataró, Granada, Almería, Jerez y localidades de Cádiz menores de 20.000 habitantes.

Preixiens y su compañera atienden desde un despacho que ha cedido el Colegio de Abogados de Terrassa. Los martes y jueves también hacen visitas a domicilio. “Extrañamente nos llega gente con todo tipo de problemas. Que están pagando sus cuotas pero preven problemas, que solo quiere información... Si me preguntas qué tipología se repite más, ninguna en concreto. Lo que sí vemos es que la gente está muy desinformada, y muchas veces porque les han informado mal. Mi función es ser imparcial, intentar buscar una solución y acompañar a la persona en todo el proceso”.

“Cada caso se trata de forma distinta”, continúa Sàmper. “La dación en pago es más fácil de conseguir en los casos de familias con situaciones muy difíciles, que no tienen salida ni escapatoria. No es lo mismo un matrimonio joven en que uno de ellos está en paro pero el otro es informático, que ves que en un tiempo razonable recuperará su capacidad de solvencia, que una persona mayor sin ningún tipo de ingresos ni capacidad de recuperarse... Pero siempre intentamos llegar a acuerdos. Como mínimo intentamos que les den periodos de carencia”.

El Colegio de Abogados de Terrassa está intentando exportar su modelo a otras localidades. “Los desahucios es el gran problema que tiene España ahora mismo, además del paro”, continúa Sàmper. “Terrassa no es excesivamente pobre, la renta media es alta, pero en Asuntos Sociales no ha hecho más que aumentar la demanda de vivienda social. Esto va a ser una pelota cada vez más grande y la abogacía no puede ser ni ciega ni sorda ante las estimaciones de la Defensora del Pueblo, que estima que 500.000 personas se van a quedar sin techo”.

Él está convencido del éxito de un modelo que defiende por necesario, pero también por rentable. Necesario porque en los primeros meses de vida de la oficina ha comprobado que solo el 7% de los afectados cumplen los requisitos que ha marcado el Gobierno para acogerse al código de buenas prácticas (que todos los miembros de la familia estén en paro, que las cuotas de la hipoteca superen el 60% sus ingresos, que el precio de la hipoteca no supere los 200.000 euros... ). Y rentable, porque según sus cálculos las entidades abonan como mínimo 3.150 euros por cada expediente de ejecución hipotecaria (más los honorarios de los abogados). Su Oficina de Intermediación Hipotecaria, sostiene, genera un coste de 166 euros por expediente. Este ahorro fue una de las razones que dio este viernes José Luiz Rodríguez Pellitero, vicesecretario de la Asociación Española de Banca, durante la jornada organizada por el CGAE para mostrar su apoyo a la iniciativa. “Somos partidarios de este tipo de iniciativas siempre que no sea algo impuesto mano militari”, dijo.

A pesar de que el coste no es elevado, muchos Ayuntamientos han rechazado poner en marcha su oficina por falta de presupuesto. “Si hubiese capacidad económica, habría ya 20 oficinas en marcha, pero está todo más tieso que la mojama”, dice Sàmper. “Por eso desde el CGAE estamos intentando buscar recursos, además de en la Administración local, en el Gobierno y en la banca”.

Por lo pronto, varias localidades van a exportar el modelo de Terrassa: Granada y Jerez de la Frontera serán las primeras, seguidas de Girona, Almería y tres localidades de Barcelona: Manresa, Mataró y Granollers. Cádiz también ha firmado un convenio para sus localidades con menos de 20.000 habitantes y en Galicia se está estudiando.

Desde el sector privado ha surgido un proyecto similar al de Terrasa dirigido a la banca

Desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ven el proyecto con simpatía aunque también con distancia. “Nos parece bien siempre y cuando no nos quieran hacer creer que es la mejor solución para los afectados”, dice Ada Colau, portavoz de la PAH. Colau destaca que el éxito de Terrassa se debe a la “voluntad política” que ha acompañado el proyecto. “El Ayuntamiento se ha posicionado muy fuertemente desde hace tiempo, han dicho en numerosas ocasiones que consideran inaceptable que la banca mantenga 5.000 pisos vacíos en la localidad y les han exigido que los pongan en alquiler. Digamos que la oficina ha estado acompañada de una interpelación política. Pero estas iniciativas marean la perdiz”, continúa. “Ante la incapacidad de la Administración estatal de poner límites a la banca se buscan soluciones no conflictivas y la intermediación está súper de moda ahora”.

Colau recuerda el caso de Ofideute, la oficina de intermediación entre afectados y entidades bancarias de la Generalitat, que vio la luz en 2010. “Su papel se basa en la voluntariedad, y así se consigue poco”, dice. “Les hemos enviado más de 100 casos y no se ha resuelto casi ninguno. Les ofrecen como mucho refinanciaciones, que es lo que ya te ofrecen en las sucursales... A ver, de algo sí sirve, por lo menos tenemos una interlocución con las entidades y los afectados tienen a alguien con quien analizar bien las cláusulas de sus contratos y demás cosas que también hacemos en la PAH, nosotros se lo recomendamos para reforzar sus demandas”. Colau recuerda que desde las plataformas de afectados por las hipotecas también se ha impulsado que los Ayuntamientos aprueben mociones para declararse activos contra los desahucios y creen comisiones mixtas para tratar el asunto. “Se han creado varias, pero la mayoría de las veces son pura fachada”, reconoce.

No solo los abogados y los afectados han visto que la magnitud de los desahucios requiere de nuevas propuestas. Algunos incluso han visto en ello el germen de un posible nuevo negocio con beneficios sociales. Es el caso de Alteba, una empresa especializada en gestión inmobiliaria, que la semana pasada anunció el lanzamiento de Viviremos, un proyecto “de mediación” con el que pretenden buscar soluciones para los deudores de las entidades bancarias desde las propias entidades bancarias. Alteba calcula que las ejecuciones hipotecarias le ha costado a la banca 6.000 millones de euros desde 2007 y creen que con ayuda de una estructura de asistentes sociales y estudiando uno a uno los casos de los deudores, podrían llegar a acuerdos (alquileres sociales, por ejemplo) y evitar el 50% de los desahucios que se producen recuperando por el camino parte de la “reputación social” que las entidades han perdido durante la crisis (en buena medida por los desahucios). “Nuestra propuesta es humanizar la resolución de los problemas financieros”, dice Rafael Martín Sanz, su presidente. Alteba está en negociaciones con varias entidades bancarias y ha puesto en marcha tres proyectos piloto de los que aun no hay resultados.

Esta propuesta pone alerta a Colau: “Supone que un gestor privado haga lo que debería estar haciendo la Administración pública y eso es un fracaso para todos”, dice. Ella se muestra más partidaria de las posibles soluciones a los desahucios que se están estudiando desde el mundo cooperativista. “En Cataluña lo están intentando desde la Cooperativa Integral Catalana y desde Sostre Civic. La idea es adquirir por medio de la cooperativa viviendas para habitarlas en régimen de cesión de uso. Tiene las ventajas de la propiedad y las del alquiler. Por un lado, eres el residente permanente y puedes ceder el uso de la vivienda en herencia, pero, por otro, no eres propietario de la vivienda y no puedes especular con ella”. “Pero estas propuestas, las oficinas de mediación... Solo son parches que resolverán algunos casos pero que posponen el momento en que se tenga que resolver el problema de fondo, porque tener a medio millón de familias en la economía sumergida es un drama económico de tal magnitud que es un problema de estado”.