el debate urbanístico

Fomento estudia una amnistía para miles de viviendas ilegales

En un documento plantea eludir las sentencias de demolición si hay un comprador de buena fe

La norma salvaría de la piqueta urbanizaciones cerca del litoral

Vista aérea de urbanizaciones levantadas en Marbella.

El Ministerio de Fomento estudia una amnistía que, de aprobarse así, afectaría a decenas de miles de viviendas ilegales. Se trata de eludir la demolición en edificaciones con sentencia firme en contra, siempre que haya un tercero de buena fe ocupando el inmueble. Así figura en un documento de reforma de la legislación urbanística enviado a comunidades y Ayuntamientos para alegaciones. Esto afectaría a decenas de miles de edificaciones (imposible saber el número) por toda España, pero principalmente en el litoral: Marbella, la costa cántabra, la Axarquía de Málaga, Almería... Fuentes del ministerio afirman que se trata solo de un “documento técnico sin respaldo político abierto a sugerencias”.

Fomento ha preparado un documento de 58 páginas “a favor de la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas”, en el que incluye cambios en la Ley del Suelo, la de Propiedad Horizontal, la de Economía Sostenible y un decreto ley de 2011 de racionalización del gasto público. El ministerio insiste en que queda un largo camino por delante, que muchas partes pueden sufrir cambios y que es un texto muy técnico, “sin respaldo político”, para recibir sugerencias y alegaciones.

El texto intenta facilitar la renovación y rehabilitación de viviendas, la salida natural para el sector de la construcción. El borrador destaca que “existe actualmente suelo capaz de acoger nuevos crecimientos urbanísticos para los próximos 45 años” mientras que “el stock de la ya construida, sin vender y vacía, está tan sobredimensionado”, que la construcción de vivienda nueva ha caído un 88%.

Entre reformas para facilitar la rehabilitación, figura un cambio en la Ley del Suelo de calado. Ahí, con una redacción algo críptica, señala que “será causa de imposibilidad legal de ejecutar una sentencia o acto administrativo firmes, en virtud de los cuales haya de demolerse una edificación, el hecho de que los propietarios de todo o parte de la misma hubieren adquirido su derecho” de acuerdo con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el que hace referencia a la inscripción en el registro de los terceros de buena fe.

Guerra a los 'pisos patera'

NATALIA JUNQUERA

El Gobierno de Mariano Rajoy quiere acabar con los pisos patera. El texto de reforma de la legislación urbanística que Fomento ha enviado a comunidades y Ayuntamiento recoge en su disposición adicional segunda una modificación del reglamento de población y demarcación de las entidades locales. La reforma obliga a los Ayuntamientos a “denegar las inscripciones [de empadronamiento] solicitadas en relación con viviendas en las que, teniendo en cuenta su superficie y el número de residentes que ya constan empadronados en la misma, se presuma imposible el mantenimiento de unas condiciones adecuadas de habitabilidad”. Es decir, guerra a los pisos patera.

Nunca ha dejado de haber polémicas en torno al padrón y los inmigrantes, especialmente, a raíz de la crisis. El Gobierno anunció el pasado abril que ya no bastará con estar empadronado para obtener la tarjeta sanitaria, sino que se exigirá la residencia fiscal: 150.000 extranjeros fuera del sistema sanitario, salvo las urgencias.

La idea de combatir el empadronamiento a través de inscripciones masivas en los llamados pisos patera no es nueva. El Ejecutivo socialista de José Luis Rodríguez Zapatero llegó a comunicar a la Federación Española de Municipios y Provincias, en enero de 2010, su intención de introducir en la ley de Gobierno local mecanismos para que los Ayuntamientos denegaran el padrón por inhabitabilidad. Fue uno de los proyectos legislativos que el Gobierno de Zapatero dejó aparcado.

La propuesta del Ejecutivo de Zapatero venía precedida de una polémica en el Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz (Madrid), donde el PP instauró un baremo por el que impedía empadronarse a los extranjeros con visado de turista o a quienes vivieran en un piso con menos de 20 metros cuadrados por persona. La propuesta del Gobierno socialista planeaba rebajar ese baremo a entre 10 y 15 metros por inquilino. Entonces fue bien recibida por los partidos mayoritarios, PP, CiU y PNV. Solo IU se opuso. Otros Ayuntamientos, como el de Vic (gobernado por CiU, PSC y ERC) intentaron vetar el empadronamiento a sin papeles, aunque luego recularon.

Es decir, que quienes compraron casas en Marbella que luego fueron declaradas ilegales, si lo hicieron con todos los papeles municipales, no deberían temer el derribo. En muchos casos (el Puerto de Santa María, la Axarquía de Málaga, el interior de Almería o la costa cántabra), los Ayuntamientos dieron licencia a chalés y urbanizaciones en terreno rústico. Esas licencias fueron anuladas por los tribunales cuando las casas estaban ya vendidas e inscritas.

Un caso típico es el de la comarca de la Axarquía, en Málaga, donde puede haber unas 10.000 viviendas construidas sobre terreno rústico. Allí, los dueños parcelaban terrenos en los que solo estaba permitido una casa para los aperos de labranza y levantaban chalés con el visto bueno de los municipios. Con frecuencia eran vendidos a británicos que luego descubrían que eran ilegales.

Aunque se actuara por la vía penal contra los regidores que dieron licencias, ejecutar la demolición de las viviendas era mucho más complicado. En la costa de Cantabria también hay urbanizaciones enteras con sentencia de derribo y con cientos de propietarios que compraron con permiso.

El texto de Fomento añade que para beneficiarse de este cambio legal, las construcciones deberían cumplir cuatro condiciones. Las viviendas deben estar terminadas (no se aplica a obras aún en marcha). Además, la compraventa debe ser posterior al fin de la obra, de forma que no sea el promotor quien se beneficie de la amnistía, y no debe exceder la licencia o el plan urbanístico que fue declarado ilegal. Por último, no puede estar en dominio público (cauces de ríos o en primera línea de playa) ni de defensa y no suponer un riesgo para las personas.

La norma no afectaría a las casas construidas directamente sobre la playa, el dominio público marítimo-terrestre. Para las levantadas allí legalmente antes de la Ley de Costas, de 1988, el Ministerio de Medio Ambiente prepara una reforma de la Ley de Costas. Según ha anunciado a su Consejo Asesor, lo construido en terrenos degradados podrá desafectarse de forma sencilla. Ese es el trámite para convertir el dominio público en privado y afectaría a barrios enteros como El Palo, en Málaga.

La última memoria de la Fiscalía de Medio Ambiente y Urbanismo relata la dificultad para ejecutar las sentencias de demolición y cómo en algunas zonas hay un conflicto social por el tema. La Fiscalía de Cádiz resalta la existencia de “verdaderos grupos de presión para la regularización de viviendas ilegales, evitándose con ello las procedentes demoliciones”. “Los autores de construcciones ilegales constituidos en asociaciones se convierten en auténticos lobbies o grupos de poder que tratan de imponer la línea a seguir a los Ayuntamientos en el ejercicio de la disciplina urbanística [...] Tales grupos no solo exigen la legalización de sus edificaciones —muchas de ellas incursas en procedimientos penales— sino que, con base en su supuesta incapacidad de hacer frente a los gastos, tratan además de que todo lo que supone la ejecución de infraestructuras, dotaciones y servicios públicos [...] se financie con fondos públicos”.

En enero pasado, la Junta de Andalucía, del PSOE, aprobó un decreto que daba “reconocimiento jurídico” a entre 300.000 y 350.000 viviendas aisladas. “Son viviendas que no pueden ser demolidas ni legalizadas”, explicó la entonces consejera de Obras Públicas, Josefina Cruz Villalón.

El documento de Fomento también plantea un cambio en la Ley de Propiedad Horizontal para favorecer la aprobación de ciertas obras en las comunidades de vecinos. Para instalar obras de telefonía o paneles solares, solo hará falta un tercio de los votos de los propietarios, frente a los tres quintos actuales. Para los postes de recarga de coches eléctricos en el aparcamiento bastará con notificarlo a la comunidad.